Projekční kancelář Archcom s.r.o. působí na českém stavebním trhu od roku 2009. Zaměřuje se na architekturu a projektování pozemních staveb v metodice BIM, kterou propojuje s výkaznictvím a rozpočtováním a tvorbou CAFM v provozu dokončených staveb.

Činnost a směřování firmy nám přiblížil její zakladatel a majitel Martin Malý, MSc, DBA, MRICS, který odpovídal na naše otázky.

Jaké byly začátky po založení společnosti Archcom?

Po dlouhé práci manažera korporátního realitního developmentu jsem chtěl vyplnit tržní poptávku po konzultační a projektové společnosti, která má větší mezioborový přesah stavaře a ekonoma. Toto jsem, jak věřím, naplnil v roce 2012, kdy Archcom začal naplno používat projekci v metodice BIM. Už od začátku jsme se snažili s kolegy zavést interní uživatelský systém propojení informací ve stavebním projektu založený na BIM s potřebami výstupů pro naceňování a následně i pro užívání budovy, a to pod společným jmenovatelem metodiky BIM. Takže zanedlouho jsme již mohli pokrýt potřeby našich klientů z realitního developmentu, kteří potřebovali svou budovu navrhnout, postavit a pak předat do užívání či připravit pro prodej. 

Vystudoval jste školu v Anglii. Jaké zkušenosti jste si přinesl?

V zahraničí jsem se setkal s profesionálním použitím BIM v denní práci projektanta i stavební firmy a zároveň jsem navnímal trochu jiný náhled na stavařinu a architekturu. Kolegové architekti v Anglii byli schopni odborně pokrýt celý záběr projektování i výstavby. Takže si stavbu umějí navrhnout, pak i zhruba namalovat, ale také si ji odřídit na místě a většinou rozumějí odborným stavařským záležitostem. Na speciální práci či výpočty a expertizy si najímají experty v dané oblasti, nicméně mezioborový přesah a aplikace štíhlého řízení (Lean Management) jsou patrné. V Čechách a blízkém okolí se naše stavební profese rozpadla do čtyř oblastí – máme architekta na krásu staveb a interiérů, pak inženýra projektanta na techniku, stavitele a inženýry na stavbě a na konci správce budovy v etapě provozování stavby, který obvykle zkritizuje všechny předchozí realizační týmy. Záleží nám na tom, aby Archcom byl společností, která umí nabídnout služby od A do Z v menším týmu specialistů, a hlavně aby naši profesní spolupracovníci měli určitý mezioborový přesah. Takže když to shrnu – stavařina, architektura a ekonomie stavby jedno tělo jsou. Jako bonus jsem si tedy přivezl ze studií poznatek, že mezioborové znalosti jsou pro práci ve stavařině zásadní (a nejen v ní) a celý realitní projekt má sloužit k efektivnímu používání budovy, včetně ekonomických souvislostí s investicemi. 

Jaký je podle vás klíčový rozdíl mezi realitním prostředím před 10 či 20 lety oproti současnosti?

Jednoznačně nám – jako projektantům – zrychlily život počítačové technologie. Nechci se dotýkat tématu umělé inteligence, ta časem nahradí rutinní práci, to už dneska víme. Když se podíváte na sociální sítě, jsou tam návrhy domů, které vypadají krásně, ale přitom zjistíte, že je vůbec nenavrhl člověk. Naši práci to za pár let určitě změní, stejně jako užívání štíhlého řízení interních procesů firem. Nicméně digitalizaci a použití počítačových technologií vnímám jako absolutní změnu, která sem přišla před 10 či 20 lety a projevila se vyšší efektivitou práce. Dokonce počítačové databáze, které byly dříve jen specifickou prací IT specialistů, jsou dnes součástí výstupu běžné projektové dokumentace v BIM. Co se týká globálního realitního trhu a jeho změn, jsou stále klíčovými prvky trhu poptávka a nabídka. Tento ekonomický axiom o protínání dvou křivek je stejný a v čase pouze osciluje kolem ideálního bodu. Dnešní stav v ČR je podle mne zdravě vychýlený k vyšší poptávce po levnějším produktu realitního developmentu (např. bytech ke koupi). Můžeme si dlouze vyprávět o příčinách současných vysokých cen nemovitostí, což se odráží primárně v nedostatečné nabídce. Analogicky jako v 70. a 80. letech minulého století je v ČR vyšší potřeba bydlení, ale stát už není investorem, je pouze regulátorem a administrátorem veřejného zájmu. Bez zkrácení doby výstavby způsobené byrokratickými průtahy to prostě nepůjde.

Jak byste charakterizoval činnost společnosti Archcom?

Archcom je dnes projekční kancelář střední velikosti, klientům poskytujeme veškeré projekční služby společně s inženýringem, ale samozřejmě je to jen dílčí výsek naší vzájemné spolupráce. Předchází tomu obvykle zahájení spolupráce na studii proveditelnosti a příprava realitního projektu jako takového i v ověřených číslech. To znamená, že je nutné věnovat více času počítání stavby na začátku – kolik bude stát výstavba, jaký bude výnos při prodeji, kde jsou možné úspory v technickém řešení atd. S tím našim klientům pomáháme. Teprve pak přikročíme k tomu, abychom vyprojektovali, dali tomu detailní architektonický výraz a celou štábní kulturu projektu. Čili na jedné straně poskytujeme spolupráci při celém vývoji projektu, jak je pro developera běžné a na co si obvykle bere širší týmy z oblasti „velké pětky“. Na druhé straně máme ověřenou i efektivní spolupráci s většími stavebními firmami, s nimiž připravujeme prováděcí dokumentaci pro jejich stavby a připravujeme CAFM pro užívání stavby.

Jak vypadá na začátku komunikace s developery?

Na začátku projektu nemá cenu dlouho přemýšlet o tom, za kolik přesně se projekt nakonec prodá, protože neznáte spoustu vstupních údajů, a jeden realitní projekt v ČR trvá 5–6 let (to se musí změnit!). Je třeba nejprve správně cílit ve velkých číslech a teprve postupně se propracovat k detailům. Jednoznačně začínáme s každým klientem tím, co očekává od výsledného řešení, jaké jsou budoucí cíle projektu a jaká rizika s tím souvisejí. Jednání s klientem končí analýzou ve studii proveditelnosti se seznamem možných rizik, aby se dalo pokračovat dál. Je důležité sledovat globální cíl a směr, popř. analýzu rizik kvůli eliminaci zpoždění nebo vícenákladů. Je zbytečné tento krok přeskakovat, nejsme příznivci přesných tabulek s nepřesnými čísly. Většinou s klientem připravujeme ve studii proveditelnosti akvizici vstupního pozemku pro výstavbu, kde se taková hrubá čísla objeví. A pokud projekt v hrubých číslech vychází, pak pokračujeme v práci do koncepční studie. Máme ověřeno, že takový postupný vývoj zadání funguje nejlépe – a mimochodem jde o celosvětové standardy projektového managementu, kde jsme regulováni organizací RICS. Po celou dobu naší činnosti se držíme zlatého pravidla managementu, vyrovnané Price – Time – Quality.

Než dojde na realizaci projektu, je třeba splnit množství nařízení, vyhlášek apod. Jak na tyto složitosti reagujete?

Reagujeme tak, jak musíme jako autorizovaný subjekt v ČR, protože děláme věci tak, abychom vyhověli všem platným normám v ČR. Architekti i stavební inženýři na razítku mají státní znak, který znamená, že zastupují veřejný zájem státu. Když nám ale někdo hází legislativně klacky pod nohy a vytváří změť vzájemně si odporujících vyhlášek, co s tím naděláme? Musíme s tím bohužel nějak pracovat. Na tohle téma proběhlo mnoho veřejných diskusí a podstatné je, aby se administrativní a byrokratická zátěž povolování staveb postupně snižovala a ne naopak. Zatím to vypadá nadějně. Ještě před půl rokem jsem byl skeptický, dnes už vidím postup i na straně českých úředníků, a tak jsem lehkým optimistou.

Když jsme mluvili o nástupu moderních technologií, patří k tomu i projektování v BIM a vytvoření digitálního dvojčete stavby. Jaká je současná situace, lze to stále považovat za výhodu?

Jde jen o to, co kdo od metodiky BIM očekává. Hodně kolegů z projekce říká, že pracují v BIM, ale v podstatě jen vytvářejí primární 3D stavební model. Ale logická nadstavba, proč BIM používáme, je to, že jde o databázovou strukturu. Když to přeženu, tak kolegové pracující na pokročilých funkcích Autodesku jsou schopni v rámci databázových výstupů říct Revitu, jak má budova vypadat, aniž program spustí. V zahraničí je běžné, že předností BIM je právě integrovaná strukturovaná databáze sdílená všemi účastníky výstavby, ale v ČR se to většinou kvůli nejednotnému předpisu datových standardů ještě učíme. V Archcomu jsme od začátku vsadili na produkty od Autodesku, tj. program Revit, který využíváme natolik sofistikovaně, že zpracováváme a propojujeme integrované databáze mezi stavaři, rozpočtáři, stavbou a CAFM (státní správu ještě vynecháváme). Týká se to nejen projektování jako takového, ale také rozpočtování, kde se data, s nimiž rozpočtář běžně pracuje, nasdílejí do celkové 5D BIM dokumentace. Tam se informace zobrazují přímo v prohlížeči – to je výborné pro realizační fázi stavby, ale hlavně to ulehčuje následný přechod do CAFM v uživatelské fázi životního cyklu budovy, kdy se vytvořené BIM databáze s drobnými modifikacemi přenášejí do podkladů, které pak používá facility manažer ve své práci. Bez metodiky BIM v předprojektové a projektové fázi se pak při pasportu pro CAFM musejí veškeré databáze připravit znovu, což bohužel zabírá hodně času na konci stavby, kdy je třeba začít budovu provozovat.

Přes veškeré proklamace o prokazatelných výhodách se BIM zatím nepoužívá ve všech projektech. Zdržuje to stavbu, nebo prodražuje projektování? Co je důvodem neochoty pro jeho masivnější zavedení?

Stavbu nebo projektovou fázi to podle našich zkušeností nijak významně nezdržuje, protože stále ještě umíme kreslit detaily na papír tužkou. Jde o systémové věci, které je třeba správně stanovit na samém počátku, aby se v průběhu nezjistilo, že nějaký parametr v databázi chybí. Stačí si tyto záležitosti ohlídat na začátku projektování a pak to funguje celkem dobře. Kvalitní stavební projekt vznikne také na základě odpovědného cenového odhadu nákladů a BIM cenových modelů v zadání a dokumentaci pro povolení stavby ve smyslu value for money. Ale pokud postavíte budovu jen ve 2D bez BIM, může to při následných pasportizacích nutných pro CAFM způsobit problémy. Nicméně i dnes má každá FM a správcovská firma jinou představu o sledovaných parametrech podle účelu užití budovy, protože jednotný standard neexistuje. Je mnoho parametrů a možných sledovaných individuálních hodnot a je třeba si na začátku říct, které jsou ty podstatné. Co jsme však v ČR vypozorovali, je stále určitá neochota používat BIM v některých menších stavebních firmách, které větší přesnost zadání stavby nevnímají jako svou prioritu. V tom, že BIM projekt je mnohem lépe kontrolovatelný z hlediska nákladovosti se myšlenkově protínáme s cenovým řízením stavby, jehož požadavky se snažíme integrovat do každodenní práce. Doba, kdy bude zadání veřejné zakázky řešeno pouze modelem v 5D BIM, se blíží, ale ještě je to dlouhá cesta.

Pracujete více pro soukromý či státní/veřejný sektor, kde jsou zapotřebí výběrová řízení založená na BIM/CAFM?

Výběrová řízení jsou v obou sférách stejná, jen se liší v požadavcích na stupeň agregace a rigidností administrativních postupů. Účastníme se i výběrových řízení, kde jsou nařízené povinné certifikáty, které musíte mít při práci pro veřejnou správu, například působíme jako registrovaný oceňovatel pod regulací RICS. Myslíme si, že se u nás ještě uskuteční nějaká veřejná diskuse o tom, jak má vypadat datový standard BIM projektů pro veřejnou správu – neboli jak má vypadat reálný výstup v BIM/CAFM, kde se najdou informace v BIM modelu určeném pro veřejnou zakázku. Tady má privátní sektor již větší náskok a ověřil si v praxi mnoho postupů. Současný datový standard prezentovaný Českou agenturou pro standardizaci nám připadá trochu neurovnaný a stále se ve stavební komunitě připomínkuje. 

Můžete uvést některé projekty, na nichž jste nedávno pracovali?

Máme za sebou spolupráci s architekty i se stavebními firmami a developery. Určitou výzvou byla např. kompletní příprava CAFM pro skupinu BMW Group v Sokolově, kde jsme pracovali se stavební firmou Syner jako jedním ze dvou generálních dodavatelů. Nebo bych zdůraznil třeba spolupráci na prováděcí dokumentaci Koncertní haly v Ostravě, kterou navrhoval americký architekt Steven Holl. Tyto projekty nás profesně dost posunuly, protože jsme si sáhli na limity současného počítačového vybavení (vesměs vzhledem k organickým tvarům stavby nebo složitým databázovým operacím). Dalším je novostavba bytového domu BD Palace v Pardubicích, který je nyní ve stavebním řízení a je to náš autorský projekt. Z hlediska typologie projektů máme široký záběr, ale oproti konkurenci snadněji propojujeme projektovou přípravu s průběžnými cenovými modely i CAFM s pasportizací v průběhu stavby. Jako velmi zdařilý se nám jeví i projekt rekonstrukce několika památkově chráněných budov v areálu zámku Horšovský Týn, kde jsme použili BIM projekci i v případě zcela „nerovných“ památkově chráněných budov.

Na čem pracujete nyní?

Určitě musím zmínit běžící projekt Pasáž Radlická-Výmolova pro centrálu ČSOB na stanici metra Radlická v Praze 5, který se nyní staví pod taktovkou společnosti Syner jako generálního dodavatele. V současné době pracujeme také s ateliérem S.O.A. na projektech nových výukových budov v areálu International School of Prague v Praze 6, kde již běží stavební povolení a dokončuje se prováděcí projekt a nové budovy v areálu Deutsche Schule Prag v Praze 5, kde jde projekt do veřejného výběrového řízení. Připravujeme nyní projekty školských budov na více místech v ČR, pracujeme na přístavbách anebo dostavbách těchto vzdělávacích areálů. Zvykli jsme si na specifika projektování školských staveb, které jsou provozně úplně jiné než kancelářské stavby, ale líbí se nám stále víc právě z hlediska vynikající spolupráce s klienty. Samozřejmě práce na rekonstrukcích nebo modernizacích je vždycky výzvou z hlediska neplánovaných vlivů na projekt, ale je to zase velmi různorodá činnost, která projektanty posouvá i z hlediska znalostí již nepoužívaných stavebních postupů a materiálů. Navazujeme na tento trend v naší společnosti i tím, že analyzujeme současné stavy areálů a připravujeme podklady pro povinnou pasportizaci budov, kde sledujeme celorepublikově velkou poptávku. V oblasti pasportizací budov jsme si již ověřili efektivní postupy i metody, jak jednoduše vyhotovit povinnou dokumentaci stávající budovy.

Jaké máte plány do budoucna? Jaké je vaše osobní přání?

Jako majitel obchodní společnosti bych si přál více klidu v byznysovém světě bez epizod celních a jiných válek, to všem pomůže více než dotace na nákup elektromobilů. Profesně byl bych rád, kdyby se naše české oddělené dvě komory architektů (ČKA) a komora inženýrů a techniků (ČKAIT) nějak celospolečensky propojily a vzniklo jedno velké cechovní sdružení hájící zájmy stavební komunity jako jednoho celku – homogenně. Rozdělení na dva státem regulované subjekty je podle mne nevhodné, protože v laické veřejnosti vytváří dojem, že to jsou dvě různé stavební frakce projektantů a stavitelů. Ale na konci je přece jen jedna stavba, která je staticky perfektní, byla postavena za efektivní náklady, a vypadá krásně a uživatel je v ní celkově spokojený. Přál bych si tedy osobně vidět u nás v ČR jedno cechovní společenství jako bylo v našich zemích za stavitele Josefa Hlávky. Cechovní sdružení je staletími ověřený model spolupráce odborníků s veřejnou sférou. V dnešním turbulentním světě je nutné spojit všechny síly, ať už se na to díváme z pohledu EU nebo ČR. V brzké budoucnosti očekávám větší rozvoj digitálních technologií ve stavebnictví a musíme se na to připravit již na úrovni školství či vzděláváním odborníků ve stavitelství ať už v projekci, výstavbě, nebo na úrovni správců budov. V Archcomu se proto snažíme rozvinout i nezávislou neziskovou platformu pro sdílení zkušeností s BIM a CAFM ve stavební praxi a přispět tak k celkové digitalizaci prostředí ve stavebnictví, která nás nemine. 

Text: Arnošt Wagner

Foto: Archiv Archcom