IFM v developmentu: Čím dříve, tím levněji

Hlavní stránka » Články » IFM v developmentu: Čím dříve, tím levněji

„Povýšení efektivity nad efekt“. Tak zní jedno z hesel komunikace nového kancelářského projektu Rustonka v Praze 8. V tomto případě nejde jen o reklamní slogan. Developer J&T Real Estate CZ a.s. totiž už do rané fáze přípravy tohoto komplexu zapojil facility managery ze společnosti SSI Group. A vyplatilo se to jemu i nájemcům. Přesvědčivě to dokládají čísla.

Až o třetinu nižší náklady na zajištění služby integrovaného facility managementu (IFM). Takový je výsledek tříleté spolupráce mezi developerem, architekty a poskytovatelem IFM na vydařeném administrativním projektu Rustonka, jehož první fáze vyrostly poblíž stanice metra Invalidovna. Úspory nákladů na straně developera znamenají i nižší poplatky pro nájemce, což ještě zvyšuje atraktivitu projektu na trhu nemovitostí – nevyjímaje vyšší kvalitu pracovního prostředí a celkového provozu.

FM firma na místě od začátku projektu
Právě J&T je příkladem developera, který zapojil budoucí správce do projektu už ve fázi projekčních příprav. Odborníci ze SSI Group, která je poskytovatelem IFM v objektu, konzultovali s dodavateli výběr materiálů, provedení instalací, osazení technologických celků, projekční práce v oblasti slaboproudu, ale i celkové architektonické řešení a stavební práce. „Cílem bylo předejít reklamacím i maximálně zohlednit budoucí požadavky technické správy objektu. To vše s dopadem na náklady spojené s provozem komplexu,“ vysvětluje Lukáš Fiala z týmu IFM v SSI Group.
Vstup FM expertů pozitivně přijali architekti (CMC Architects), profesanti i dodavatelé stavebních částí. Včas byly identifikovány možné kolize správy budovy, správci se naopak už „na papíře“ seznámili s důležitými detaily fungování objektu. „Konkrétním opatřením, které podstatně snížilo cenu správy, bylo rozložení nákladů za služby podle obsazenosti budovy. Každé patro či segment je vlastně z hlediska IFM autonomní, samozřejmě při dodržení všech legislativních a normativních předpisů,“ popisuje jeden z výstupů spolupráce Ondřej Mareček, obchodní ředitel SSI Group.

Sofistikované instalace i bezpečností prvky
Koordinace všech složek se projevila i na souladu všech technologických celků. Právě to je velmi častým nešvarem ve starších budovách i v novém developmentu. Praxe ukazuje, že slabo- i silnoproudé instalace mohou být v kolizi s požárně-bezpečnostními řešeními. Důsledkem bývají black-outy při vyhlášení poplachu EPS, jež lze odstranit až za poměrně vysokých investičních nákladů.
Ostatně, jak může potvrdit asi každý pracovník IFM, právě nelogicky umístěné nebo vedené instalace jsou soustavným zdrojem komplikací, vícenákladů a v důsledku i ztíženého provozu a bezpečnosti. Až na výjimky to platí např. pro záložní zdroje, které nelze zásobovat naftou…
V Rustonce se podařilo včas eliminovat i další rozšířené chyby v provozu budov s dopadem na komfort nájemců. Jde např. o absenci klimatizačních jednotek v zasedacích místnostech bez možnosti přirozené ventilace nebo centrální chlazení nevyužitelné v zimních měsících. Totéž platí pro flexibilitu nájemních prostor, které díky sofistikovaným instalacím umožňují snadnější (a tudíž levnější) přestavby podle požadavků a představ nájemce.
Dalším velmi významným přínosem pro budoucí vlastníky nebo property managery Rustonky je precizní dokumentace skutečného provedení stavby, včetně všech provozních řádů, elektroinstalací apod. Právě diskrepance mezi projektovou dokumentací a výslednou realizací se promítají do zvýšených nákladů na provoz zejména technologických celků a přinášejí značné problémy např. při technologickém auditu při změně vlastníka objektu.
V Rustonce byly beze zbytku zohledněny i všechny faktory bezpečnostního managementu, nevyjímaje únikové východy či evakuační plány. Snad každý facility manager může potvrdit, že to bývá kamenem úrazu při kontrolách příslušných úřadů, natož při mimořádných situacích.

Šetrná a energeticky efektivní budova
Vzhledem k vysokému standardu Rustonky a prestižní certifikaci ekologicky šetrného provozu (LEED® for Building Design and Construction: Core and Shell Development /LEED® BD+C: Core and Shell/ precertifikaci na úrovni Gold) sehrála velmi významnou roli v přípravných pracích budoucí technická správa kancelářského komplexu. Ta má ve své gesci technologické celky, jejich umístění, funkčnost, případnou diverzifikaci, dostupné opravy, reklamace, jejich kompatibilitu s dalšími součástmi objektu.
„Ve všech kapitolách budoucího provozu jsme dosáhli maximální optimalizace a souladu. Došlo k synergii s bezpečnostními standardy i celkovou infrastrukturou, kdy můžeme v případě Rustonky hovořit o výjimečně inteligentním celku, jehož provoz dosahuje dokonalé efektivity,“ pojmenovává výsledek včasné participace IFM na developmentu projektu Stanislav Kolář, který má v SSI Group na starosti technický management budov.
I díky souhře architektů, dodavatelů a budoucích managerů Rustonky byl dosažen velmi působivý výsledek, kombinující neotřelý design inspirovaný industriální minulostí lokality, komfort, funkčnost i energetickou efektivnost budovy. Ta je navíc vedle bezbariérovosti i maximálně bezpečná.

„Vhodně navržené ovládání technologií a pracovišť jednotlivých složek IFM podporuje synergii služeb. Využití bezpečnostních technologií a technologií měření a regulace vedou k úsporám na personálním pokrytí správy,“ shrnuje další přínos z hlediska nákladů na provoz Rustonky Jaroslav Čehovský z SSI Group, podle něhož popsaná spolupráce přesně odpovídá novému trendu BIM, tedy informačního modelování budov.
Více na www.ssi.cz nebo www.rustonka.cz

pr

Můj účet

  • Přihlášení
  • Registrace
  • Moje předplatné
  • Zapomenuté heslo

Sledujte nás

Copyright © 2015 WPremium event, s.r.o. Všechna práva vyhrazena.