Provoz a údržba budov se společností CENTRA a.s.

Hlavní stránka » Aktuality » Provoz a údržba budov se společností CENTRA a.s.

Správa dnešních novostaveb, které jsou převážně koncipovány jako tzv. inteligentní budovy, se stále více automatizuje a celou řadu technologií (např. vzduchotechniku, chlazení, vytápění, osvětlení apod.) řídí počítač. Má referenční nastavení a podle toho reguluje vnitřní prostředí, v noci například přepíná na útlumový chod, a šetří tak energie.

Provoz takových budov je přehlednější i proto, že IT umožňuje vzdálený dohled a kontrolu všech nainstalovaných zařízení. Do počítače v dané budově se lze napojit z centrálního místa, nebo třeba i z domu. Tak lze sledovat celé portfolio jednoho vlastníka, a správa je proto pro majitele komfortnější a v mnoha směrech efektivnější. Na facility managera pak klade vyšší nároky především co do fundovanosti a vysoké odbornosti všech technických týmů.

V nemovitostech (např. starších a historických), do nichž není možné tyto technologie instalovat, zajišťují manageři a technici společnosti CENTRA a.s. dané činnosti osobně. Hned na začátku se vypracovávají vždy základní provozní dokumenty. Objekt projdou, zjistí, jaké jsou v něm technologie, vypracují provozní dokumentaci, plán servisní a revizní činnosti, plán denních a týdenních pochůzek po jednotlivých technologiích a zpracují rovněž plán preventivních činností. Příslušný pracovník pak vše osobně pravidelně a průběžně sleduje a vyhodnocuje. Následně jsou s property managerem či vlastníkem budovy řešeny opravy či výměny, ale i středně- a dlouhodobá strategie údržby budov.

ROZDÍLY MEZI OBYTNÝMI A KOMERČNÍMI BUDOVAMI

Majitelé komerčních budov jsou obvykle profesionální investoři, kteří budou nemovitost držet po několik let a je v jejich zájmu udržovat budovu v takovém stavu, aby ji mohli prodat za stejnou či vyšší cenu, než ji koupili, a současně jí zajistit dlouhodobě udržitelnou hodnotu spojenou s komfortem (i bezpečností) zaměstnanců/u­živatelů. Jsou zvyklí pracovat s profesionálními správci, kteří pro ně v ideálním případě vedou veškerou dokumentaci a zodpovídají za bezchybný a bezpečný provoz budov. Při zahájení spolupráce přebírá společnost CENTRA a.s. veškerou stavebně-technickou dokumentaci, kontroluje ji, a pokud některá z revizí chybí, obratem ji pracovníci zajistí. Pokud by totiž došlo k havárii, znamenalo by to rozsáhlé škody na majetku. Navíc při chybějící revizi pojišťovna nemusí poskytnout plnění buď vůbec, nebo jen zčásti. Pojišťovna zjišťuje vždy v první řadě příčinu nehody či havárie, tj. zda byly technologie správně servisovány a revidovány.

Rostislav Bouchner, ředitel divize provoz a údržba budov, upozorňuje: „Pokud by došlo dokonce ke škodám na zdraví či na životech, jedná se o trestněprávní rovinu, a toho chceme nájemce i vlastníky objektů, ať je to kancelářské centrum, obchodní centrum, hotel, či průmyslový areál, nepochybně uchránit.“

SVJ, tj. společenství vlastníků jednotek v bytovém domě, se od komerčních nemovitostí podstatně liší. Míra povědomí o tom, co je profesionální péče o nemovitost, je různá. Některá SVJ si zajišťují správu svépomocí a pak se samozřejmě vystavují i nebezpečí, že o povinných revizích nemusí vědět, což je pochopitelně zákonné odpovědnosti nezbavuje. Jiná SVJ vypisují na správu výběrová řízení. Zde však bývá klíčovým kritériem cena. Tlak na cenu se pak může odrazit i v kvalitě poskytovaných služeb, což právě v případě revizí znamená značné riziko.

Vždy záleží na mandátní smlouvě. Pokud je součástí mandátní smlouvy zajištění veškerých revizních činností instalovaných zařízení a technologií, nese zodpovědnost správce objektu. Co se týká facility managementu, je to počínaje vedoucím střediska přes vedoucího údržby až k údržbářům a technikům. Pro vyhrazená technická zařízení zodpovídají pověřené osoby za bezpečný a hospodárný provoz toho kterého konkrétního zařízení. Tito lidé musejí mít samozřejmě odborné vzdělání, praxi a následná školení, aby pověření vůbec získali.

Důležité je zmapovat výchozí situaci, co je v pořádku a co se naopak musí dát do pořádku. S jednotlivými technologiemi souvisejí individuální zákonné povinnosti, které je třeba dodržovat a v předepsaných termínech zařízení kontrolovat. Jde tedy o odbornost a o řízení celého procesu. Společnost CENTRA a.s. spravuje velká realitní portfolia a používá i odpovídající software. V bytovém fondu např. Domus, v administrativních budovách Alstanet nebo Archibus. „Ty nám usnadní sledovat právě termíny, což by v rozsahu, jaký máme na starost, už nebylo v lidských silách,“ dodává Rostislav Bouchner.

POSKYTOVANÉ SLUŽBY

Rozsah činností společnosti CENTRA a.s. je dán potřebami vlastníka či konkrétního objektu. Současným trendem je poskytovat ucelené portfolio služeb, tzv. integrovaného facity managementu, včetně technické správy. Do technických služeb spadá správa a údržba objektu včetně TZB technologií; podle platné legislativy a doporučení výrobců je třeba pravidelně provádět revizní a servisní kontroly. Ty mají, jak již zaznělo, své zákonitosti a podle platné legislativy i dané lhůty, v nichž je revize nutno provádět.

V oblasti technické správy poskytuje CENTRA a.s. i služby centrálního dispečinku a havarijní služby. Na centrálním dispečinku, jehož součástí je help desk, se shromažďují veškeré požadavky, popř. závady, které se vyskytnou v objektu i v době, kdy tam údržba není přítomna, tedy o víkendu a o svátcích. V oblasti energetiky jsou sledovány spotřeby a energetické křivky a jsou navrhována úsporná řešení či strategie úspory energií; využíván je rovněž centralizovaný nákup médií, což dále významně snižuje provozní náklady.

Odborníci z divize provoz a údržba budov jsou připraveni vést projektovou i provozní dokumentaci, ať už jsou to knihy a deníky technologických celků, nebo provozní řády technologií. Do jejich kompetence pak spadá i vypracování ročního plánu investic či plánů oprav se středně- či dlouhodobým výhledem, kde jsou zahrnuty střední a generální opravy jednotlivých technologických celků či budovy samotné, a je tedy pokryta stavební i technologic­ká část.

V oblasti TZB zajišťuje CENTRA a.s. rovněž služby PO (požární ochrana) a BOZP (bezpečnost) včetně životního prostředí. Vedle technického managementu a revizí poskytuje samozřejmě i ostatní FM služby, kam patří ostraha, recepce, úklid, péče o zeleň, odpadové hospodářství a další. Nabízí ucelený servis, kde jsou integrovány veškeré disciplíny facility managementu. Záleží tak pouze na požadavcích klienta, jak široké spektrum zvolí.

PR / FOTO: CENTRA A.S.

Sledujte nás

Copyright © 2018 WPremium event, s.r.o. Všechna práva vyhrazena.