FM jako životní náplň, či osud?

Hlavní stránka » Aktuality » FM jako životní náplň, či osud?

Ing. Jiřího Porteše, ředitele společnosti Caverion Česká republika, s. r. o., ve facility managementu už máloco překvapí. Má zkušenosti z práce v dělnických profesích i z řídicích funkcí.

Hovořil s námi o své profesní dráze i o současných problémech oboru.

Jaká byla vaše cesta k FM?
V oboru se pohybuji v podstatě celý život, jen se tomu dříve neříkalo facility management, ale údržba a správa nemovitostí, správa budov. Začínal jsem v ČKD Praha, kde jsem 19 let pracoval na různých pozicích od údržbáře až po hlavního mechanika. Měl jsem na starost budovy, pozemky, zařízení továrních hal, jejich údržbu, investice, výrobní stroje a linky, ekologii, životní prostředí, bezpečnost práce a požární ochranu. Během té doby jsem si postupně doplňoval i vzdělání. Po rozpadu ČKD jsem postupně pracoval ve třech firmách a na různých pozicích – ale vždy se to týkalo budov nebo výrobních strojů, jejich správy. S firmou M+W Zander jsme poskytovali i opravdu komplexní FM služby pro společnost IBM. Tedy nejen správu jejich kanceláří a budov, ale i služby pro jejich zaměstnance. To byla poměrně velká škola. V současné době vedu českou pobočku finské skupiny Caverion, která se opět zabývá facility managementem, hlavně technickým servisem.

Takže máte výhodu, že znáte veškeré procesy?
Asi jsem dost nebezpečný šéf. Protože když jsem nepřiznal, že jsem vyučený elektrikář-údržbář, tak se v minulosti stávalo, že mi technici tvrdili, že něco nejde. Já jsem se ale mohl klidně podívat na výkres a mohl jsem se s nimi bavit o tom, proč to nejde. Nebo zkusil něco vymyslet. Samozřejmě že to není úplně správné, protože šéf má šéfovat, řídit a motivovat lidi, rozvíjet firmu, a ne se zabývat detailem, ale občas jsme společně i něco vymysleli. Na druhou stranu jsem velmi často musel uznat, že mají pravdu. Tvrdím, že šéf menší FM firmy, tj. do obratu tak 100–200 mil. Kč, by měl mít hluboké povědomí a znalosti o FM, o tom, jak se co dělá, co to stojí, jak se to počítá, jaká je cena práce, jaké jsou postupy. Neměl by to být jen ten řídicí manager, který na to kouká shora, čte grafy a poslouchá informace od svých kolegů. Já si i dosud podstatné věci osobně ověřuji. Připravované cenové nabídky někdy přímo počítám nebo je po obchodníkovi kontroluji, povídám si se svými lidmi o tom, jak bychom měli nový projekt pojmout. Jsem pravidelně ve styku s 99 % našich zákazníků a byl jsem u rozjezdu všech projektů. Další výhodou mých profesních zkušeností je to, že i dnes dokážu přemýšlet jako údržbář nebo nižší technik a velmi dobře si pamatuji, co mě tenkrát štvalo na mých šéfech, prostě vím, jak to mají nastavené v hlavě.

Jaký je akční rádius společnosti Caverion na trhu FM?
Jsme součástí finské skupiny Caverion, která působí ve všech severských zemích – Norsko, Švédsko, Dánsko, Finsko, pobaltské země bývalého Sovětského svazu, dále Polsko, Německo a Rakousko. Jsme její česká pobočka (bývalá společnost Stang), kterou před lety skupina koupila a přejmenovala. Rozvíjíme spolupráci se stávajícími zákazníky zde v ČR a snažíme se ve s spolupráci s centrálou skupiny oslovovat i mezinárodní zákazníky Caverionu.

Kterou zakázku či klienta z portfolia firmy považujete za vaši vlajkovou loď?
Naší dominantní zakázkou, onou vlajkovou lodí, je obchodní centrum Palladium, kde jsme přes osm let, máme na místě tým asi 18 lidí, včetně čtyřiadvaceti­hodinového dispečinku, provádíme kompletní technickou správu, preventivní údržbu a dodávky některých investic. K dalším patří podle fakturovaného objemu prací menší zákazníci – kancelářské budovy, logistika, průmyslové objekty nebo obchodní řetězce, jako je C&A Móda, Kaufland, Mobelix nebo Marks & Spencer, sem většinou opět dodáváme technický FM. Rádi bychom samozřejmě poskytovali i komplexní FM, jako třeba v případě našeho projektu na I. P. Pavlova, kde dodáváme kromě techniky i úklid a ostrahu. Dříve to bylo tak, že investor/majitel vlastnil objekt, dal ho FM firmě do správy a ta poskytla komplexní FM na klíč. Dnes mezi majitelem a dodavatelem FM služeb ještě téměř vždy stojí nějaká realitní, poradenská nebo property společnost, která zákazníkovi spravuje majetek, řeší nájemce, dohlíží na subdodavatele… O peníze jde samozřejmě nejčastěji, a proto se vždy ptají: <Dodáváte úklid a ostrahu vlastními silami?> <Nedodáváme.> <Tak my si to koupíme přímo a bez přirážky. Proč bychom vám měli platit za to, že přes vás „jen“ chodí faktury?>. Zapomínají ale bohužel na to, že právě ten náš facility manager by měl nebo mohl všechny ty ostatní dodavatele řídit a kontrolovat.

Vaše přenáška na loňském Týdnu FM byla poněkud jiná než ostatní…
Když jsem si tu přednášku připravoval, chtěl jsem, aby byla něčím ve stylu SWOT analýzy FM byznysu – silné stránky, slabé stránky, příležitosti a hrozby. Pak jsem si ale řekl, že o silných stránkách a příležitostech bude mluvit asi každý. A tak jsem se zaměřil jen na hrozby a slabé stránky. Pro mne jsou hrozby, slabé stránky a problémy současného FM trhu výběrová řízení, jejich občas nesmyslné podmínky a samozřejmě naši vlastní zaměstnanci nebo zaměstnanci našich sub-
dodavatelů. Obecně na trhu chybějí odborně zdatní pracovníci. Navíc lidé už nechtějí pracovat za mzdy, jaké dostávali před pěti lety, což je velký problém, například v dlouhodobých FM projektech. Za posledních pár let vylétla průměrná mzda raketově nahoru. Stejně tak roste každý rok i minimální mzda, která ovlivňuje hlavně úklid a ostrahu. Někteří zákazníci odmítají tento fakt přijmout. Proto byla moje přednáška na téma výpočtu nákladů a provádění výběrových řízení.

Nedostatek pracovníků patří k akutním problémům nejen FM…
Budeme rádi, když se studenti vrátí zpátky do technických oborů. Jde o dlouhodobý problém, protože učiliště neprodukují vhodné vyučence a střední a vysoké školy technické odborníky, kteří na trhu chybějí. Z mého pohledu je poslednímu vyučenému instalatérovi asi tak 40 let. Mladší už nejsou, neexistují nebo jich je málo. Na některých technických vysokých školách, pokud si pamatuji, jsou i obory zaměřené na FM, ale podle mne nejdou příliš do hloubky. Je to spíše o seznámení, že něco fouká, něco svítí, něco chladí a něco topí. Před pár lety například technici chlazení brali kolem 28 000–30 000 Kč hrubého měsíčně, dnes už si říkají o 55 000–60 000 Kč. Potom je velký problém prodat jejich práci zákazníkovi za ceny, na které je zvyklý. Před třemi nebo čtyřmi lety bral údržbář (technik TZB) průměrně 23 000–25 000 Kč, dnes ho pod 28 000 Kč neseženete. Cena údržbáře přesně kopíruje vývoj průměrné mzdy. Odráží se to pochopitelně i v hodinové sazbě, kterou musíme nabízet/účtovat zákazníkovi. Při výběrovém řízení se pak diví: Je přece zvyklý platit 200 až 220 Kč/hod. a myslí si, že to je napořád, jenže teď už je to za hodinu technika, pokud nemá k dispozici auto, minimálně 280 Kč a víc.

Cenové nabídky FM firem byly v nedávné minulosti hodně pod cenou. Jaké je řešení?
Je jediná cesta, a to je vzdělaný zákazník, informovaný o vývoji mezd a cen a ochotný zaplatit férovou cenu za kvalitní práci. Dříve bylo jediným účelem tendrů snížení ceny. Doba se naštěstí pro nás mění. Už jsem zaznamenal několik případů, kdy šla cena po retendru nahoru. Zákazník nebo jeho vlastník sice očekávali, že opět ušetří, ale nestalo se to. Bohužel ale stále zůstává na trhu i pár konkurenčních firem, které jsou schopny jít i na nižší cenu nebo pod cenu (a pak to dohánějí vícepracemi). Případně možná využívají tzv. švarcsystém, který je samozřejmě nelegální. Jinak si to nedovedu vysvětlit.

Jste součástí mezinárodní společnosti. Jak reagují na situaci majitelé?
V Caverionu jsem sedmý rok a od samého začátku mě Finové přesvědčují, že minimální marže na projektu má být při paušální platbě 15 % a více. Říkám jim, že to nejde, že s takovou marží projekt neprodám. Jsou to neustálé dohady, ale jejich pravděpodobným důvodem je opravdu i rozdíl našich trhů. Finové se také ptají, proč neděláme veřejné zakázky. Ve Finsku je to prý velmi výhodný a bezpečný byznys. Já na to odpovídám, že zde je to velmi komplikované a vítězná cena bývá daleko nižší, než by byla v soukromém sektoru.

Kde mohou facility manageři zjišťovat, jaké jsou nové trendy v oboru?
Týden FM, který pořádá IFMA CZ, je úžasná věc. Jak pro setkávání lidí z oboru v kuloárech, kde si povídáme o tom, co je nového na trhu, co se děje mezi konkurencí. Tak i jako zdroj možných informací. I když občas jsou některé přednášky víceméně prezentací firem a přehlídkou jejich úspěchů. Dále je velmi dobrý rekvalifikační kurz Facility manager, který pořádá Ondřej Štrup. A to nejen pro zaměstnance z řad poskytovatelů, ale hlavně i ze strany klientů FM služeb. Podle mne je třeba, aby nové informace o našem oboru dostávali i naši klienti. Aby věděli, jaké máme problémy a jak je řešíme, co je ještě možné a co už opravdu nejde. Uvedu příklad: Při výběrovém řízení bývá v podmínkách zadání předložit životopis minimálně vedoucího managera zakázky a podepsat, že tam ten člověk nastoupí a zůstane po určenou dobu. Jenže když se tendr táhne dva tři nebo čtyři měsíce, jak je zvykem, tak de facto byste toho člověka museli mít doma zavřeného ve skříni nebo v mrazáku. Toho člověka musí někdo celou dobu platit, on si musí na sebe vydělat už teď, a ne až za další čtyři měsíce. To je takový lehký nesmysl, který zadávající nechápou. Dále je v podmínkách tendru, třeba že všechny vícepráce budou hrazeny 1:1, a dokonce navíc je povinností odevzdat i množstevní slevy. Takže pokud vyhraju projekt s 5–8 % marže, nevydělám si už na nic dalšího. Ani na toho facility managera, který čeká na nástup do nového projektu, ani na rozjezd zakázky, na kterém se podílí tým lidí, a ani na odbornou podporu projektu zevnitř firmy. Takže je to celé uzavřený kruh. A stále se točíme kolem lidí: Lidi nejsou, kvalitní lidi musíme zaplatit a popřípadě vyškolit, musíme jim dát know-how firmy, pravidelně je vzdělávat, ale to vše něco stojí… Klienti musejí vědět, co kupují a jak jejich poskytovatel funguje.

Ekonomice se daří, ale na penězích ve FM se to zatím neodrazilo…
To je absolutní pravda. Moji lidé chodí a říkají: Ekonomika jde nahoru, přidává se ve školství, zdravotním sestrám, policii – my chceme taky přidat, protože se všechno zdražuje. A navíc technici opravdu nejsou. Velmi problematický je i segment úklidu a ostrahy, kde navíc roste minimální mzda daná zákonem, ale někteří klienti odmítají zvýšit odměny za tyto služby. Říkají nám, abychom to vzali ze zisku. Jenže pokud minimální mzda vzroste na 110 %, tak to těžko můžeme pokrýt ze zisku. Naštěstí už takových zákazníků není tolik, i když stále ještě existují.

Existuje na to nějaký recept?
Zákazník musí být ochotný za kvalitu zaplatit a nenutit nás do různých nestandardních řešení. Nechci, aby závěr vyzněl negativně, protože facility management mě stále ještě baví. Myslím si, že na trhu existuje dost partnerů, třeba velké property společnosti, které vědí, o co jde a kolik co stojí, jsou schopni nás brát jako rovné partnery. Jde o vzájemnou důvěru. Společně s námi mohou přesvědčit majitele objektů – zahraniční firmy, fondy – o potřebě změny. Měli bychom se „dohodnout“, co s tímto oborem dál. Nechci, aby to zavánělo nějakou kartelovou dohodou, protože to není pouze o FM firmách, ale o obou stranách tohoto byznysu. Myslím tím, že zákazníci a poskytovatelé by se měli setkávat, mluvit spolu, prostě komunikovat. Tomu by mohly pomáhat např. panelové diskuse nebo setkávání v rámci Týdne FM i kurzy a vzdělávací programy. Oběma stranám jde přece o jedno – o dobře, čistě, bezpečně a zároveň efektivně provozovaný objekt.

Arnošt Wagner / Foto: Alena Kamas

Sledujte nás

Copyright © 2018 WPremium event, s.r.o. Všechna práva vyhrazena.